Как оспорить кадастровую стоимость?

По вопросу оспаривания кадастровой стоимости рассказывает Шурупов Денис, руководитель Экспертно-оценочной компании «БизнесПрофиль».

Новая кадастровая стоимость земель, установленная официально с 1 января 2013 года и вступившая в силу с 2014 года, неприятно удивила большинство арендаторов и собственников. По некоторым участкам она поднялась в разы, как, собственно, и налог или арендная плата. Оказывается, право оспорить новую оценку есть у каждого.

— Начну с того, что в разрезе обозначенной темы речь пойдет об участках в составе земель населенных пунктов и земель сельхозназначения.
Каждый человек имеет право оспорить кадастровую стоимость, это право определяет действующее законодательство. Оспаривание в досудебном порядке заключается в подаче заявления с пакетом документов в комиссию при управлении Росреестра по Ставропольскому краю. После чего комиссия чаще всего дает отрицательный ответ, получив который собственник или другое заинтересованное лицо смело может идти в суд. Положительная судебная практика по подобным вопросам в Ставропольском крае есть. Такая очередность относится к юридическим лицам, тогда как по физическим процедура упрощена и может сразу начинаться с иска в суд. Это колоссальная экономия времени и денег. Как в том, так и в другом случае необходимо представить отчет об оценке, который подготовлен независимым оценщиком. Если результат рыночной оценки оказался со значительным «отрывом» от кадастровой (более 30%), то с отчетом необходимо представить положительное заключение Экспертного совета СРО (в которой числится оценщик), подтверждающее правильность оценки и соответствие всем требованиям закона. Процедура прохождения экспертизы полностью осуществляется оценочной организацией, без участия, но за счет заказчика.

— Также я бы отметил, что работа по оспариванию кадастровой стоимости (особенно при значительных расхождениях) — довольно серьезная процедура. Кроме положительной существует и отрицательная судебная практика, когда землевладельцам отказывали в исках. Понесенные затраты на суд, адвоката, независимую оценку могут стать «деньгами на ветер». Именно поэтому в подобных процедурах требуется участие высококвалифицированных в этих вопросах юриста и оценщика. Задача оценщика — грамотно оценить участок, учесть все нюансы, а юрист сопровождает клиента, в том числе в судебном процессе, до конца, добивается утверждения заявленной стоимости.

В чем преимущество компании «БизнесПрофиль»? Прежде чем начинать процедуры, о которых я говорил выше, нужно точно знать, насколько экономически они целесообразны. Помощь в таких случаях оказывают оценщики нашей компании. Они предварительно «прикидывают» возможный результат оценки, рассчитывают экономию по налогам или аренде (абсолютно бесплатно). После того как вы учтете основные сопутствующие затраты, которые могут быть сами по себе немаленькие, вы получите величину возможного экономического эффекта. Он может весьма порадовать, тогда есть смысл инициировать процедуры и оспаривать заключение специалистов-кадастровиков.
После чего, если экономический эффект от оспаривания Вас устраивает, юристы нашей компании соберут необходимый пакет документов для подачи заявления в комиссию при управлении Росреестра либо сразу в суд (для физических лиц).

Итак, каков же порядок оспаривания кадастровой стоимости?

Ст.24.18 Закона № 135-ФЗ предусматривает, что граждане и компании оспаривают стоимость земельного участка в комиссии, либо в суде. При этом физические лица могут сразу обращаться в суд общей юрисдикции. Стоит особо отметить, что заявитель оспаривает стоимость не на дату подачи заявления, а на день ее определения в Ставропольском крае.

Рассмотрение споров в комиссии юридическими лицами:

Для юридических лиц этап подачи заявления в комиссию является обязательным. Суд не примет дело, если в материалах не будет сведений об итогах решения комиссии. Установленной формы заявления об оспаривании стоимости не существует. Есть только рекомендуемая, которую можно скачать на сайте Росреестра Ставропольского края.

Прежде всего, представитель юридического лица прикладывает к заявлению документ о кадастровой стоимости. Эта справка должна содержать информацию о недостоверных результатах. Кроме неё заявитель также приобщает к материалам нотариальную копию правоустанавливающего документа на участок. Далее идет отчет независимого оценщика на бумажном и электронном носителях (обязательно с электронной цифровой подписью), а также экспертное заключение СРО на данный отчет. Экспертное заключение опять же подается на бумажном и электронном носителях.

Комиссия изучает всю информацию в течение одного месяца со дня поступления. При этом в течение 7 дней с момента получения заявления председатель комиссии извещает орган местного самоуправления, на территории которого находится земля, а также ее собственника о принятии заявления.

По итогам рассмотрения комиссия выносит решение об отклонении заявления, либо об его удовлетворении.

Рассмотрение спора в суде:

Если комиссия откажет в пересмотре стоимости, то ее решение можно обжаловать в суде. Раньше все кадастровые споры проходили только в арбитраже. Однако Закон № 143-ФЗ от 04.06.2014 года изменил это правило. А с 6 августа 2014 года оспаривание кадастровой стоимости происходит только в судах общей юрисдикции. И не просто в районных или городских, а в краевых и областных судах, которые к ним приравнены!

Все заявления об оспаривании стоимости рассматриваются по правилам искового производства. Ответчиком является региональное УФРС (Управление Федеральной службы государственной регистрации, картографии и кадастра).

Срок исковой давности составляет три года, а его течение начинается с того момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении прав. Какой-то установленной формы иска в этом случае нет. Он составляется по правилам, указанным в ГПК РФ. К исковому заявлению прикладываются все вышеперечисленные документы, а также квитанция об оплате государственной пошлины, которые затем направляются в суд.

Краткие выводы

Кажущаяся легкость оспаривания стоимости не должна вводить в заблуждение наших читателей. Бремя доказывания несоответствия сведений, внесенных в кадастр, рыночной цене лежит на истце, а потому он должен ответственно подойти к этому процессу. Как показывает практика, большинство отказов в оспаривании стоимости происходит вследствие неудовлетворительной подготовки к ведению дела. Наиболее часто суды отказывают истцу в удовлетворении его требований по причине грубейших ошибок в отчетах независимых оценщиков, а также ввиду неполного пакета документов, приложенных к исковому заявлению.

Экспертно-оценочная компания «БизнесПрофиль» располагает в своем штате специалистами высокого класса, которые имеют большой опыт в оспаривании кадастровой стоимости. Плюс нашей компании заключается в том что юристы работают вместе с оценщиками, в одной команде, что позволяет им комплексно подойти к проблеме, знать все нюансы отчета, которые позволят им отстоять свою позицию в суде.

Есть вопросы?
Наш специалист ответит на них по телефону: +7 (8652) 333-233
Заказать обратный звонок